Estimado yeyo 2128.
El régimen en condominio tiene algunas ventajas, de entre las cuales destaca que, perteneciendo a un conjunto mayor, su departamento o propiedad difícilmente se verá abandonada o aislada, de igual manera, las áreas comunes siempre recibirán el debido mantenimiento, sea que Usted participe o no de las mismas, debiendo cubrir solamente el costo fijado en las cuotas que se acuerden y resulte suficientes para tal fin.
Pero en contrapartida, existen desventajas obvias, de entre las cuales destaca que, Usted necesariamente deberá convivir con el resto de los condóminos, lo cual no es siempre fácil y además, el uso de su propiedad acarreará siempre las limitaciones que la ley establece, esas limitaciones son especialmente notorias en el accesos a áreas comunes, y se establecen por la necesidad de garantizar la sana convivencia, las mismas, son extensivas a los arrendatarios de su vivienda, así como a cualquier clase de causahabientes que llegare a tener.
Eso explica porqué le piden copia de los documentos, pues el resto de los vecinos tienen derecho a saber que cada uno de los otros no está dando acceso a personas indeseables y además que se sujetarán a las reglas del condominio.
En el caso concreto, Usted tenía la necesidad de informar a esos arrendatarios las reglas de acceso y si no lo hizo, es natural que el contrato de arrendamiento se diera por terminado cuando los condóminos, por medio del comité denegaron el acceso, pues Usted no proporcionó el uso a que se comprometió contractualmente.
Le voy a transcribir algunos artículos de la Ley de Condominos de Nayarit para que los pueda aquilatar.
ARTÍCULO 1o.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construídos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un lugar común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de ellos tendrá un derecho individual de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los lugares y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
ARTÍCULO 15.- El condömino de un departamento, vivienda, casa, o local, puede usar y disponer de él, con las limitaciones y prohibiciones que establece esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio; pero no podrán ser objeto de venta o arrendamiento, parte de los mismos, tales como piezas o recámaras y cuartos de servicios, con excepción de los lugares destinados al estacionamiento de vehículos, que podrán ser arrendados a otro condominio.
El condominio, su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso tienen las mismas obligaciones ante los demás condóminos y arreglarán entre si; en que caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas, en todo caso, el condómino es solidario de las obligaciones contraídas por el usuario. Ambos harán oportunamente las notificaciones del caso al administrador, para los efectos que procedan.
ARTÍCULO 16.- Cada condómino u ocupante usará de su departamento, vivienda, casa o local, en forma ordenara y tranquila. No podrá, consecuentemente, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni afectarlo a objetos diversos de los convenidos expresamente; o que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su ubicación. Tampoco podrán realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos u ocupantes, o que comprometan la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.
ARTÍCULO 8o.- Se entiende por condómino a la persona física o moral que en calidad de propietario esté en posesión de uno o más de los departamentos, viviendas, casas o locales a que se refiere el Artículo 1o, y, para los efectos de esta Ley, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario.
Los inquilinos de los departamentos, viviendas, casas o locales, que estén al corriente en sus obligaciones, tendrán derecho de preferencia para convertirse en condóminos o, en su caso, mantener su carácter de arrendatarios, con sujeción a los contratos de arrendamiento respectivos.
ARTÍCULO 9o.- El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes, será proporcional al valor de su propiedad individual, fijado en la escritura constitutiva.
ARTÍCULO 10.- Son objeto de propiedad común:
I. El terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores y espacios que se hayan señalado en los permisos de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que se de uso común;
II. Los locales dedicados a la administración, alojamiento del portero y los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
III. Las instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores; albañales, canales conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad y locales deportivos; de recreo, de ornato, de reunión social y otros semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente cada departamento, vivienda, casa o local;
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; y
V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos; usar o disfrutar en común o que se establezcan con ése carácter en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.
ARTÍCULO 11.- Son de propiedad común únicamente de los condóminos colindantes: los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí los departamentos, viviendas, casas o locales.
ARTÍCULO 12.- Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad del consentimiento de los demás condominios. En la enajenación o gravamen de un departamento, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre las partes comunes del inmueble, sólo será enajenable o gravable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local, de propiedad individual, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los lugares comunes del inmueble no es susceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios se regirán, por esta Ley, por la escritura en que se haya constituido el régimen de propiedad en condominio, por las de compraventa correspondiente, por el Reglamento del Condominio de que se trate y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil y demás disposiciones aplicables.
ARTÍCULO 13.- Aunque un condómino abandone sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, continuará sujeto a las obligaciones que le impone esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento del Condominio y demás disposiciones legales aplicables,
ARTÍCULO 14.- Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes, disfrutar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
ARTÍCULO 15.- El condómino de un departamento, vivienda, casa, o local, puede usar y disponer de él, con las limitaciones y prohibiciones que establece esta Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento del Condominio; pero no podrán ser objeto de venta o arrendamiento, parte de los mismos, tales como piezas o recámaras y cuartos de servicios, con excepción de los lugares destinados al estacionamiento de vehículos, que podrán ser arrendados a otro condominio.
Como puede ver, las limitaciones al derecho de propiedad de los condóminos están restringidas en razón de la necesidad de convivencia por otros copropietarios de áreas comunes.
