Herencia

Hola, tengo la siguiente duda

Mi mamá es heredera junto con 12 hermanos de 3 propiedades, estas de diferentes dimensiones y valores, estas propiedades estan ocupada por 3 de ellos, incluyendo a mi mamá un hermano por propiedad

Los ocupantes se niegan a la venta o desocupar el inmueble ya que alegan propiedad, el restante de los hermanos, no alegan propiedad, ni venta o repartición de vienes, así tambien se niegan a cualquier tramite, juicio o cooperación para resolver este tema

Se tiene conocimiento qué el primer paso es averiguar el estado de estas propiedades, en cuanto a que no existe jucio de sucesión ni nada previo mas que la compra-venta del dueño original padre de ellos.

Donde se puede consultar el estatus de estas propiedades, en Jalisco y que se requiere para hacerlo, es necesario un abogado para este tramite?

Dato adicional, es un pueblo cerca de la capital de Jalisco y se pretende hacer consultas fuera del pueblo ya que se tiene temor por despojos de propiedades en esta situación por el C.O.

Que seria lo recomendable para resolver la situación, teniendo en cuanto lo primero mencionado o el panorama general?

También hay dudas si proceder con un tercero de confianza con usucapión, como último recurso.