Terreno en venta al lado de un arroyo.

Hace tiempo compré un terreno que se encuentra al lado de un arroyo, el señor que me vendió me señaló que se habían dejado 4 mts de diferencia entre el límite del terreno hacia la orilla del arroyo ya que esto se considera terreno federal.

Así que corroboramos las medidas del predio físicamente y con lo que decían las escrituras, y hasta ahí todo corresponde de manera correcta. Tanto físicamente como documentalmente, la superficie total del predio es de 228 mts2 y aparte sobran los 4 mts que corresponden al terreno federal que va del límite del predio hacia el arroyo.

Después que compré el predio quise sacar el alineamiento ante las oficinas del municipio, pero me dijeron que, para sacar este documento, primero tenía que solicitar ante CONAGUA un dictamen donde ellos tenían que determinar cuantos metros se le debían de dejar del límite de mi terreno hacía al arroyo.

Es así que un ingeniero de CONAGUA fue hacer una inspección al predio y me dijo que le tenía que realizar un estudio hidrológico, topográfico e hidráulico, para determinar cuántos metros realmente se le tenían que dejar de mi predio hacia el arroyo.

De entrada me dijo que se le tenían que dejar como mínimo 5mts y NO los 4mts que me había dicho el señor que me vendió, y que en dado caso podían ser incluso hasta 10 mts, esto según los resultados que arrojaran los estudios que me solicitaron, y por lógica esto pasaría afectar la superficie total del predio, ya que no serían los 228 mts2, podrían quedar 189 mts2 o incluso mucho menos, si es que ellos dictaminaban que tengo que dejar los 10 mts.

Y debido a que el costo total de los planos que me solicitaron me salía como en 15 mil pesos, y no tenía el dinero para pagar eso, mejor lo dejé así.

Ahora tengo la necesidad de vender el predio por unos problemas de salud que padezco.

Mi pregunta es ¿Cómo podría manejar esta situación de CONAGUA cuando intente vender el terreno? ya que no tengo el dictamen, pero sí tengo la escritura donde dice que efectivamente el predio mide los 228 mts2, y aparte sobran los 4 mts del límite del predio hacia el arroyo que se había considerado dejar para terreno federal.

Que tanto puedo manejar la compraventa con el cliente sólo con lo que dice la escritura, y no mencionar nada de CONAGUA ¿Qué implicaciones legales puede tener esta situación para mí?

¿O debo mencionar lo de CONAGUA al cliente y bajar el precio al terreno y que él considere si lo quiere comprar así? ¿O qué puedo hacer?